Дача за границей. Как снизить расходы на содержание зарубежной недвижимости

Дача за границей. Как снизить расходы на содержание зарубежной недвижимости
Фото Getty Images

Рост евро и доллара по отношению к рублю может сильно сказаться на содержании недвижимости россиян за рубежом. Часто покупатели зарубежных дач склонны недооценивать объем предстоящих трат

Падение рубля в апреле 2018 года — неприятный сюрприз для владельцев дач на зарубежных курортах, которые проводят там пару месяцев в году. Для них стоимость содержания такой недвижимости растет вместе с курсом иностранных валют. Если во время обвала курса в 2014 многие собственники предпочли избавиться от подобных активов, то в нынешней, менее драматичной, ситуации продажа недвижимости кажется слишком кардинальным решением. Однако возникает логичный вопрос: как сэкономить на содержании зарубежной недвижимости”adfox_530319876″ class=”hbt-690-240″>

Перед покупкой

Тем, кто хочет сэкономить на содержании зарубежной недвижимости в будущем, следует выбирать дом или квартиру меньшей площади. Учитывайте расходы на уход за придомовой территорией: например, в Испании содержание бассейна обходится в сумму порядка €800 в год, а услуги садовника и уборщицы стоят в среднем €15 в час.

Лучше отдать предпочтение недавно построенной недвижимости: новостройки и реконструированное жилье, где заменены коммуникации и утеплены стены и крыша, требуют меньших расходов на содержание по сравнению со старыми домами (по крайней мере, в первые несколько лет). Во многих странах строительные компании устраняют обнаруженные в новом жилье недостатки за свой счет: в Германии — в течение 5 лет после завершения строительства, в Испании — от 1 года до 10 лет в зависимости от типа дефекта.

Также следует учесть возможные расходы на ремонт. Некоторые изначально покупают квартиры и дома в плохом состоянии по более низкой цене и ремонтируют их за свой счет — это рискованная стратегия, если покупатель не говорит на языке той страны, где собирается делать ремонт. С другой стороны, в нашей практике есть и положительные примеры: так, предприниматель из Киева в 2015 году купил в Португалии квартиру в плохом состоянии. Помимо косметического ремонта, ему нужно было поменять систему канализации и бытовую технику: водонагреватель, электрическую плиту, стиральную машину.

Знакомая порекомендовала ему бригаду русскоговорящих строителей (в Португалии большой выбор строительных фирм, которыми владеют наши соотечественники), которыми он управлял удаленно: сам выбирал строительные материалы через электронные каталоги, а рабочие покупали их на месте и присылали фотографии хода работ. В итоге ремонт «без изысков» занял месяц с небольшим и обошелся в чуть более €8000 без учета покупки бытовой техники и кухонного гарнитура — это была цена, в тот момент близкая к стоимости ремонта в Киеве: примерно €200–300 за квадратный метр жилплощади.

Как сэкономить на счетах

В странах Западной и Северной Европы один из самых больших пунктов расходов — затраты на отопление. До 40 % тепловой энергии теряется из-за старых окон, поэтому зачастую выгоднее заменить стеклопакеты, чтобы сэкономить на обогреве жилья в долгосрочной перспективе. Также помогает регулирование температуры: как рассказывает директор одной из управляющих компаний в Германии в интервью порталу Wunderweib, температура в комнатах не должна превышать 19–21°C — каждый дополнительный градус увеличивает затраты на отопление примерно на 6 %. Не рекомендуется отключать отопление на целый день: на прогрев холодных комнат потребуется больше энергии, чем на поддержание постоянной температуры.

Чтобы сэкономить на электроэнергии, отключайте от сети неиспользуемые приборы. Особенно много энергии потребляют компьютеры, принтеры, аудиосистемы и телевизор. Иногда сократить затраты помогает смена тарифа или поставщика энергии. Например, в Германии существует больше тысячи компаний и свыше 12,5 тыс. тарифов, сравнить которые можно на сайтах Check24.de или Verivox.de. В Португалии популярен тариф, при котором стоимость киловатта зависит от времени суток, поэтому многие португальцы стирают после полуночи — так дешевле всего. В Греции устанавливают специальные устройства, которые автоматически отключают бойлеры при повышенном потреблении электроэнергии.

В некоторых странах есть смысл оборудовать жилье солнечными батареями, которые, в зависимости от региона, ежегодно «возвращают» до 15 % своей стоимости. Например, согласно данным журнала Time, в штате Массачусетс эта инвестиция окупится уже через 10 лет, а в Кентукки — только через 20, поскольку в первом случае кВт*ч стоит 21 цент, во втором — всего 10.

Существуют разные способы экономии на воде: например, регуляторы расхода воды, контролирующие напор, сокращают ее потребление до 70 % (как заверяют производители). Почините капающие краны, иначе за год в канализации окажется больше пяти тысяч литров чистой воды. Как показал эксперимент американского портала Reviewed, посудомоечная машина позволяет сократить расход воды на мытье посуды в 3,5 раза.

Если жилье пустует

Самый очевидный способ компенсировать расходы на пустующее жилье — сдать его в аренду. Краткосрочная аренда приносит более высокую доходность (5–7 %), чем долгосрочная (2–3 %), однако требует от владельца больше времени и усилий. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, наймите управляющую компанию, однако ее услуги обойдутся собственнику в 20–25 % от арендного дохода.

Допустим, у вас есть однокомнатная квартира на побережье Тенерифе, которую вы приобрели за €150 000. Если квартира пустует, вы ежегодно теряете на ее содержании почти €2 000, оплачивая налоги (€250), коммунальные платежи (€1 200) и мелкий ремонт (€500 ). Если сдать ее в краткосрочную аренду туристам, тогда, с учетом того, что средняя заполняемость местных отелей составляет 85 %, после вычета всех расходов на содержание, еженедельную уборку (€1 600 ) и комиссию управляющей компании (20 %), ваша чистая прибыль составит €9 000 в год.

Иногда у арендодателей есть возможность сэкономить на налоге на доход. Например, в Германии при покупке нескольких квартир общей стоимостью больше 1 млн евро может быть выгоднее оформить их на юридическое лицо: для компаний действует фиксированная ставка налога на доход (15,825 %), а для физических лиц — прогрессивная (от 14,77 до 47,475 %).

Еще один вариант оптимизации — вычесть из налогооблагаемой базы расходы на покупку, владение и управлением объектом. К ним относятся:

стоимость привлечения займа учредителя;
стоимость привлечения банковского кредита;
амортизация здания;
расходы на ремонт;
расходы на оформление сделки;
налог на недвижимость;
расходы на управление и эксплуатацию объекта.

Дополнительный способ компенсировать расходы на содержание жилья за границей — заложить его в банке, а на полученные деньги купить коммерческую недвижимость. Доход от нее не только покроет расходы на содержание обоих объектов, но и принесет стабильный доход в валюте.

Источник: news-ria.ru

Добавить комментарий

*

5 + 1 =